Resumen: A partir de la resolución del Tribunal Económico-Administrativo Central de octubre 2025, los contribuyentes que venden su vivienda habitual y utilizan parte del precio de venta para cancelar la hipoteca sí pueden beneficiarse de la deducción del 15% en el IRPF para lo que resta en el año, dentro de los límites legales establecidos.
¿Se puede deducir la cancelación de la hipoteca al vender la vivienda habitual?
Sí, es posible aplicar la deducción por inversión en vivienda habitual incluso cuando la cancelación del préstamo hipotecario se realiza con los fondos obtenidos de la venta del inmueble. Este es el criterio definitivo establecido por el Tribunal Económico-Administrativo Central (TEAC) en su resolución de 20 de octubre de 2025, que unifica el criterio en toda España y clarifica una de las cuestiones fiscales más controvertidas de los últimos años.
La sentencia representa un cambio importante respecto a la posición histórica que mantenía la Agencia Tributaria, quien durante años rechazaba la deducción cuando la cancelación se producía con dinero procedente de la venta. El TEAC argumenta un principio fundamental: el dinero es fungible por naturaleza, lo que significa que su procedencia no determina la deducibilidad, sino el destino y los requisitos legales que se cumplan.
Marco legal: La Disposición Transitoria 18ª del IRPF
Para comprender cuándo se puede aplicar esta deducción es esencial conocer el contexto normativo. La Ley 16/2012 de 27 de diciembre eliminó, con efectos desde el 1 de enero de 2013, la deducción por inversión en vivienda habitual para nuevas adquisiciones. Sin embargo, estableció un régimen transitorio mediante la Disposición Transitoria 18ª de la Ley 35/2006 del IRPF que permite a ciertos contribuyentes seguir beneficiándose de esta deducción.
¿A quiénes se aplica? A los contribuyentes que cumplan estos requisitos:
- Hayan adquirido su vivienda habitual antes del 1 de enero de 2013.
- Hayan satisfecho cantidades para la construcción de la misma antes de esa fecha.
- Hayan practicado la deducción en períodos impositivos devengados con anterioridad a 2013.
Esta es una deducción a extinguir, es decir, solo para quienes ya venían deduciéndose antes de 2013. La deducción actual es del 15% sobre la base de inversión, con un límite anual de 9.040 euros.
Requisitos para aplicar la deducción cuando vendes tu vivienda habitual
La resolución del TEAC de octubre de 2025 establece criterios muy específicos que los contribuyentes deben cumplir para deducirse correctamente al vender la vivienda. No es automático; se requieren varios requisitos concurrentes.
1. La vivienda debe haber sido habitual hasta el momento de la venta
El requisito fundamental es que la vivienda debe constituir la residencia habitual del contribuyente hasta la fecha de venta o hasta pocos días antes. Se considera vivienda habitual aquella donde el contribuyente reside de forma continua durante al menos tres años. Este requisito debe acreditarse mediante documentación que demuestre la ocupación efectiva y permanente.
¿Qué ocurre si la vendiste después de abandonarla por enfermedad? El Tribunal Superior de Justicia de Cataluña ha reconocido en sentencia reciente (febrero 2025) que los traslados forzosos por enfermedad grave o ingreso en residencias pueden mantener la condición de vivienda habitual aunque hayan pasado años sin habitarla.
2. Cumplimiento del requisito de patrimonio neto del artículo 70
El TEAC en su resolución de octubre 2025 enfatiza que debe cumplirse el requisito establecido en el artículo 70 de la Ley del IRPF: el patrimonio neto del contribuyente (bienes menos deudas) al final del año debe exceder al del inicio del año al menos en la cantidad total que se toma como base de la deducción.
En términos prácticos, esto significa que las cantidades invertidas en pagar la hipoteca y cancelarla deben proceder de rentas generadas en ese año. Si el año que vendes la vivienda, tus rentas netas son positivas e incluyen la ganancia por la venta, este requisito se cumple.
Ejemplo práctico: Don M., en 2018, tuvo rentas del trabajo de 45.000 euros. Vendió su vivienda habitual por 300.000 euros y canceló una hipoteca pendiente de 100.000 euros. En 2018, su patrimonio neto aumentó significativamente gracias a la venta. En este caso, sí cumple el requisito del artículo 70.
3. Respeto de los límites máximos de deducción
La deducción está limitada a 9.040 euros anuales como base máxima, lo que genera una deducción máxima de 1.356 euros (15% de 9.040). Este límite incluye:
- Todas las cuotas hipotecarias mensuales pagadas en el año (capital e intereses)
- Los gastos de cancelación anticipada de la hipoteca
- Los intereses y demás gastos derivados del préstamo hipotecario
Si la suma de todos estos conceptos supera 9.040 euros, solo se puede deducir hasta ese límite. Las cantidades que excedan no pueden trasladarse a años posteriores.
4. La vivienda debe haber sido tu residencia habitual a título de propietario
Aunque hayamos dicho que «es tu vivienda», técnicamente debe constar que eras propietario del inmueble y que lo habitabas. No es suficiente ser usufructuario o tener una participación indivisa. Debe existir una relación clara entre propiedad y habitación.
Cambio de criterio: Lo que ha interpretado el TEAC en octubre 2025
El TEAC ha rechazado explícitamente varios argumentos que la Administración Tributaria venía manteniendo:
El argumento del «dinero fungible»
La Administración argumentaba que como el dinero procede de la venta, no tiene por qué usarse para deducir la hipoteca. El TEAC rechaza este enfoque formalista porque el dinero es fungible por naturaleza. Lo relevante no es de dónde proceden los fondos, sino que se utilicen para cancelar una deuda que financia la adquisición de una vivienda habitual.
El criterio teleológico vs. el criterio formalista
Mientras que la Administración defendía una interpretación basada en el momento exacto de la transmisión (argumento formalista), el TEAC opta por una interpretación teleológica: pregunta cuál es el propósito del pago. En este caso, el propósito es cancelar el préstamo hipotecario que financió la adquisición de una vivienda habitual, que es exactamente lo que la deducción busca incentivar.
La jurisprudencia judicial lo avalaba
El TEAC adopta la posición que ya habían fijado varios Tribunales Superiores de Justicia, especialmente el de Valencia (sentencia de 23 de diciembre de 2021) y el de Castilla y León (sentencia de 12 de junio de 2017), que reconocían que aunque la cancelación ocurra el mismo día de la venta y «en unidad de acto», debe considerarse como pago destinado a la financiación de la adquisición de vivienda habitual.
Comparativa con la subrogación hipotecaria: Igualdad de trato
Un aspecto importante que destaca el TEAC es el principio de igualdad de trato. Si vendes tu vivienda, tienes dos opciones:
- Opción A: Que el comprador se subrogue en tu préstamo hipotecario (asume tu deuda). En este caso, se ha reconocido tradicionalmente que pierdes la posibilidad de seguir deduciendo porque ya no estás financiando la adquisición.
- Opción B: Que el comprador no se subrogue y tú cancelas anticipadamente la hipoteca con el dinero de la venta. Según el TEAC, aquí también pierdes la oportunidad de seguir deduciendo… pero por cantidades futuras, no por lo que pagaste en ese año. La cantidad restante que pagas para cancelar en el año de la venta sí es deducible.
El TEAC señala que no puede discriminarse al contribuyente que elige una u otra opción. Ambos están vendiendo la vivienda, y en ambos casos, la parte pendiente no está siendo financiada por el vendedor después de la transmisión.
El requisito de la «unidad de acto»
Un concepto clave que introduce el TEAC, tomando la jurisprudencia de Valencia, es el de «unidad de acto». Aunque administrativamente la cancelación de la hipoteca pueda registrarse días después de la firma de la escritura, a efectos jurídicos tributarios, la transmisión de la vivienda y la cancelación de la hipoteca deben considerarse como un acto único.
¿Qué importancia tiene? Que incluso si la gestión bancaria produce demoras en la transferencia de fondos entre cuentas, fiscalmente se entiende que todo ocurre simultáneamente. Esto refuerza la posición del contribuyente de que la cancelación es parte de la operación de venta, no una acción posterior e independiente.
¿Qué dice la Dirección General de Tributos (DGT)?
La Dirección General de Tributos ha mantenido históricamente una posición restrictiva, especialmente en la consulta vinculante V2711-14 de 10 de octubre de 2014, donde argumentaba que la cancelación con fondos de la venta no era deducible porque «a partir de la venta dicho préstamo ya no corresponde a su vivienda habitual».
Sin embargo, hay consultas más recientes como la V2308-19 de 5 de septiembre de 2019 que abrían la puerta a la deducción. El TEAC interpreta que estas consultas de la DGT son compatibles con su criterio, y que la comprobación fundamental es que el patrimonio neto aumentó por rentas del año.
Nota importante: La resolución del TEAC de octubre 2025 es un criterio de unificación, lo que significa que vincula a la Administración Tributaria para futuras resoluciones de conflictos fiscales. Sin embargo, la DGT aún no ha emitido una consulta vinculante actualizada, por lo que recomendamos documentar perfectamente tu caso.
Documentación que debes conservar
El TEAC recomienda a los contribuyentes que se encuentren en esta situación que preserven meticulosamente:
- Escritura de compraventa con la fecha exacta de transmisión
- Escritura pública de cancelación del préstamo hipotecario
- Certificado bancario de cancelación
- Comprobante de pago del dinero entregado al acreedor hipotecario
- Cuotas del préstamo hipotecario correspondientes al año (cartas de pago del banco)
- Documento de cálculo del saldo vivo en el momento de la venta
- Contrato original del préstamo hipotecario
- Nota simple del Registro de la Propiedad que demuestre la cancelación
Esta documentación es fundamental en caso de inspección tributaria, para demostrar que has aplicado la deducción correctamente conforme a los criterios del TEAC.
Cambios bancarios en el préstamo hipotecario
Una pregunta frecuente es si puedes cambiar de banco para refinanciar la hipoteca y seguir deduciendo. Sí, es posible.
La DGT emitió la consulta vinculante V2165/2024 aclarando que si cambias la hipoteca de entidad bancaria, los gastos derivados también son deducibles:
- Comisiones de cancelación del préstamo anterior
- Gastos notariales y de registro de cancelación
- Comisiones de subrogación o novación
- Costes de tasación de la vivienda
Estos gastos pueden deducirse siempre que el nuevo préstamo se destine únicamente a amortizar el anterior y, obviamente, respetando el límite de 9.040 euros anuales.
Preguntas frecuentes (FAQ)
¿Si sigo el criterio del TEAC de octubre 2025 y me inspecciona Hacienda, ¿me aceptarán la deducción?
Sí. El TEAC es el organismo que resuelve los conflictos tributarios en España y su resolución de unificación de criterio vincula a la Administración Tributaria para futuras resoluciones. Si tu caso es idéntico al del TEAC, deberían aceptarte la deducción. Sin embargo, te recomendamos documentar perfectamente el cumplimiento de todos los requisitos.
¿Cuál es el plazo de prescripción? ¿Puedo reclamar deducciones de años anteriores a 2025?
La prescripción en materia tributaria es generalmente de 4 años. Si vendiste tu vivienda habitual hace 3 años y no deduciste correctamente, puedes presentar una declaración complementaria. Más allá de 4 años, el plazo habrá prescrito.
Si tengo varias propiedades, ¿puedo deducir por todas al venderlas?
La deducción por vivienda habitual es solo para aquella que constituya tu residencia principal. Otras propiedades (segunda vivienda, inversión inmobiliaria) tienen regímenes fiscales diferentes. No pueden acumular deducciones.
¿La deducción se aplica igual si me subrogo en el préstamo del comprador?
No. Si el comprador se subroga en tu préstamo hipotecario, no hay cancelación por tu parte. Por lo tanto, no hay cantidad deducible en ese concepto. Este escenario no genera derecho a deducción adicional.
¿Y si me falta documentación? ¿Hay forma de reconstruir los datos?
Puedes solicitar al banco un certificado de cancelación que incluya: saldo vivo, cuotas abonadas en el año, intereses, comisiones. También puedes acceder al Registro de la Propiedad para obtener copias de las anotaciones de la hipoteca. El Tribunal nunca ha rechazado una deducción por falta de documentación si el contribuyente ha intentado razonablemente reconstruir los datos.
Conclusión: Un cambio fiscal importante para 2025
La resolución del Tribunal Económico-Administrativo Central de 20 de octubre de 2025 representa un hito importante en el tratamiento fiscal de la deducción por vivienda habitual. Por primera vez, de forma definitiva y vinculante, se reconoce que la cancelación de una hipoteca con fondos procedentes de la venta de la vivienda habitual es deducible en el IRPF, siempre que se cumplan los requisitos específicos que hemos detallado.
Este cambio beneficia a miles de contribuyentes que durante años tuvieron que renunciar a deducciones legítimas debido a la posición restrictiva de la Administración Tributaria. Para quienes vendan su vivienda habitual en 2025 o en años posteriores, y para quienes crean que les fue denegada injustamente en el pasado, esta resolución abre la puerta a recuperar importes significativos.
La clave está en la documentación perfecta, el cumplimiento riguroso de los requisitos legales y, cuando las cifras sean importantes, la consulta con asesores especializados que puedan guiar el proceso.
Información actualizada a octubre de 2025
Aviso legal: Este artículo es de carácter informativo y divulgativo. No constituye asesoramiento legal o fiscal personalizado. Para casos específicos, consulte con un abogado o asesor tributario acreditado.