Información actualizada a octubre 2025 conforme a la Consulta Vinculante V1620-25 de la Dirección General de Tributos
Si tienes una vivienda de protección oficial (VPO) y planteas descalificarla para venderla sin limitaciones de precio, seguramente te has preguntado: ¿qué pasa con los gastos que me genera la descalificación? ¿Se deducen del precio de venta? ¿Pago impuestos sobre ellos? ¿Afectan a mi declaración de la renta?
La respuesta no es única ni uniforme. Cada gasto tiene un tratamiento fiscal específico según la normativa del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF). Lo que sí te revelamos ya es que no todos los gastos de descalificación se tratan igual a efectos del cálculo de tu ganancia patrimonial.
La reciente Consulta Vinculante V1620-25, emitida el 15 de septiembre de 2025 por la Dirección General de Tributos, resuelve precisamente esta cuestión para una contribuyente que se dispone a descalificar su vivienda VPO. En este artículo te explicaremos, en lenguaje accesible, qué significa exactamente esta resolución oficial y cómo aplicarla a tu situación tributaria.
¿Cómo se Calcula la Ganancia Patrimonial de una Vivienda Transmitida?
Antes de profundizar en los gastos, es fundamental entender la base: cómo se calcula exactamente la ganancia o pérdida patrimonial cuando transmites (vendes, donas o cedes de cualquier forma) un inmueble.
De acuerdo con el artículo 34 de la Ley del IRPF, la ganancia o pérdida patrimonial es la diferencia entre el valor de adquisición y el valor de transmisión del bien. A simple vista parece elemental: si compré por 150.000 euros y vendo por 300.000 euros, tengo una ganancia de 150.000 euros. Pero la realidad tributaria es mucho más sofisticada.
El valor de adquisición no es simplemente lo que pagaste por el inmueble. De conformidad con el artículo 35 de la Ley del IRPF, incluye también los gastos y tributos inherentes a la compra (notaría, registro, impuestos como ITP o IVA), siempre que hayan sido soportados por quien adquirió la vivienda. Esto tiene una lógica clara: si pagaste 150.000 euros por la vivienda pero 8.000 euros adicionales en gastos de formalización, tu inversión real fue de 158.000 euros.
Análogamente, el valor de transmisión se reduce por los gastos y tributos inherentes a la venta que satisface el vendedor (artículo 35.2 LIRPF). Si vendes por 300.000 euros pero gastas 15.000 euros en comisión inmobiliaria, notaría, Registro y otros gastos de venta, tu valor de transmisión real es 285.000 euros. Por tanto, la ganancia sería: 285.000 – 158.000 = 127.000 euros, no los 150.000 iniciales.
Este mecanismo es crucial para entender cómo ciertos gastos de descalificación de una VPO se tratan de manera diferente.
La Descalificación de una VPO: Qué es y Cuándo es Necesaria
Una vivienda de protección oficial (VPO) es un inmueble cuya construcción o rehabilitación ha recibido financiación pública o beneficios fiscales de la Administración. A cambio, la normativa impone restricciones: no puedes venderla a cualquier precio (existe un precio máximo legal de venta), debe mantenerse como vivienda habitual durante un período mínimo, y en ciertas comunidades autónomas existen plazos de anticresis o prelación (derecho de la Administración a readquirirla).
La descalificación voluntaria es el proceso administrativo mediante el cual el propietario solicita que se elimine la calificación de protección oficial del inmueble. Una vez descalificada, la vivienda se convierte en una vivienda libre: puedes venderla al precio de mercado que consideres, sin limitaciones oficiales, y sin que la Administración pueda ejercer derechos de preferencia.
Sin embargo, esta libertad tiene un coste significativo: es obligatorio devolver todas las ayudas, subvenciones y bonificaciones que se recibieron inicialmente, junto con sus intereses legales. Esta devolución es un requisito administrativo previo: no se procede a la descalificación hasta que el propietario acredita haber reintegrado las cantidades correspondientes a diferentes organismos.
¿Por qué existen estas exigencias? La lógica es evitar que los contribuyentes se beneficien indebidamente de la financiación pública. Si recibiste una ayuda para adquirir una vivienda protegida a menor precio, y posteriormente la vendes a precio de mercado sin devolver esa ayuda, estarías obteniendo un beneficio excesivo.
Los Gastos de Descalificación: Tipología y Cuantía
En la práctica, los propietarios que descalifican sus VPO incurren en diversos gastos. Según la Consulta Vinculante V1620-25, estos pueden incluir:
1. Reintegro de Ayudas y Subvenciones
Son las cantidades directas que el propietario recibió (o que recibió la EMVS en su nombre) para reducir el precio de compra o el coste del crédito hipotecario. Pueden estar formadas por anticipos, subvenciones directas, bonificaciones de intereses, etc. En algunos casos superan los 30.000 euros, aunque en otros (especialmente en viviendas donde el promotor solo limitó el precio sin recibir financiación pública directa) pueden ser cero.
2. Intereses Legales sobre las Ayudas
Los organismos que concedieron las subvenciones exigen devolverlas actualizadas con los intereses legales del dinero desde la fecha de concesión hasta la solicitud de descalificación. Si descalificaste 20 años después de recibir la ayuda, los intereses pueden resultar sustanciales.
3. Tasas Administrativas
Aunque menores, algunos organismos cobran tasas administrativas por tramitar la descalificación y expedir la correspondiente resolución.
4. Impuestos Municipales (IBI, Plusvalía, Licencias)
El municipio puede exigir el reintegro de bonificaciones de impuestos municipales que se hubieran disfrutado bajo el régimen de vivienda protegida (reducción del IBI en un 50% durante algunos años). También pueden cobrase tasas municipales asociadas al expediente.
5. Gastos del Registro de la Propiedad
Para cancelar la anotación de protección oficial en el Registro de la Propiedad, es necesario abonar aranceles registrales.
6. Gastos de Gestión
Notaría, gestoría, abogado para tramitar los procedimientos ante la Dirección General de Vivienda y los organismos correspondientes.
La suma total de estos conceptos puede oscilar significativamente en función de la cuantía de ayudas recibidas, del tiempo transcurrido y de la legislación aplicable en cada comunidad autónoma.
La Cuestión Central: ¿Minoran Estos Gastos la Ganancia Patrimonial?
Aquí radica el corazón de la Consulta Vinculante V1620-25. El contribuyente se pregunta: ¿estos gastos pueden computarse como mayor valor de adquisición o menor valor de transmisión?
En otras palabras: si yo adquirí la vivienda por 150.000 euros y la voy a vender por 300.000 euros, pero voy a gastar 25.000 euros en descalificación y reintegros, ¿puedo rebajar mi ganancia patrimonial de 150.000 euros a 125.000 euros? ¿O se trata de algo diferente?
La respuesta oficial es: depende del tipo de gasto.
Tratamiento Fiscal de Cada Concepto Según la Consulta Vinculante V1620-25
Gastos y Tributos Inherentes a la Transmisión: SÍ Minoran el Valor de Transmisión
La Dirección General de Tributos confirma que ciertos gastos de descalificación sí minoran el valor de transmisión de la vivienda, en los términos del artículo 35.2 de la Ley del IRPF. Estos son:
- Gastos de notaría necesarios para la transmisión posterior.
- Gastos del Registro de la Propiedad para la inscripción y cancelación de la calificación.
- Tasas administrativas directamente vinculadas al acto de transmisión o que son requisito previo para poder transmitir.
El razonamiento es el siguiente: estos gastos son «inherentes a la transmisión» porque sin pagarlos no podrías completar la venta. Son parte del coste real de enajenar el inmueble en el mercado libre. Por ello, se deducen directamente del precio de venta para calcular el valor de transmisión neto.
Ejemplo práctico: Si vendes la vivienda por 300.000 euros y pagas 2.000 euros en Registro y 1.500 euros en Notaría para formalizar la transmisión, tu valor de transmisión es: 300.000 – 2.000 – 1.500 = 296.500 euros.
Reintegro de Ayudas e Intereses Subsidiados: NO Minoran Valor, PERO son Pérdida Patrimonial
Aquí reside la sorpresa para muchos contribuyentes. Las cantidades devengadas en concepto de reintegro de ayudas e intereses subsidiados o subvencionados devengados durante el período de protección NO forman parte del valor de adquisición ni minoran el valor de transmisión.
¿Por qué? Porque estas cantidades, en su momento, generaron una ganancia patrimonial cuando se recibieron. Cuando en 2005 recibiste una subvención de 10.000 euros para comprar la VPO, esa cantidad se consideró una ganancia patrimonial en tu declaración de la renta de 2005 (sujeta a tributación). Ahora, en 2025, cuando las devuelves, esa devolución se trata como pérdida patrimonial del período impositivo en que se efectúe el pago, no como una deducción del valor de transmisión.
La razón técnica: Si permitiésemos que el reintegro de subvenciones minorara el valor de transmisión, estaríamos permitiendo un «doble beneficio» al contribuyente. Habrías tributado sobre la subvención cuando la recibiste (ganancia patrimonial de 2005), y luego podrías reducir tu ganancia actual por la devolución (mediante minoración del valor de transmisión). Eso produciría una ventaja fiscal excesiva.
Intereses de Demora: Clasificación Específica
Un concepto que frecuentemente genera confusión es el de intereses de demora. Estos son los intereses moratorios que devenguen los organismos por el retraso en la devolución de ayudas.
Según la Consulta Vinculante V1620-25, los intereses de demora devengados por la descalificación tienen la consideración de pérdida patrimonial del período impositivo en el que sean exigibles (esto es, cuando la Administración te notifique que debes pagarlos). No son deducibles como gastos empresariales (porque no eres empresario). No minoran el valor de transmisión. Tampoco se incluyen en la base de deducción por inversión en vivienda habitual.
Simplemente se tratan como una pérdida patrimonial adicional, en el año en que son exigibles.
Preguntas Frecuentes que Generan Confusión
¿Puedo computar estos gastos en la deducción por inversión en vivienda habitual?
No, en general. Los gastos de descalificación (especialmente el reintegro de ayudas) no entran en la base de deducción por inversión en vivienda habitual, que está limitada a determinadas mejoras y reformas realizadas en la vivienda después de su adquisición. La descalificación no es una reforma o mejora; es un procedimiento administrativo que te desvincula del régimen de protección oficial. Excepción limitada: si tienes derecho a la deducción por inversión en vivienda habitual (viviendas adquiridas antes de 2013 en algunas circunstancias), ciertos gastos municipales del IBI podrían incluirse, pero esto debe evaluarse caso por caso.
Si tengo pérdida patrimonial neta en el año (pérdidas > ganancias), ¿puedo compensarla?
Sí, pero con limitaciones. Las pérdidas patrimoniales que se compensen con ganancias patrimoniales se absorben en el mismo año. Si tras la compensación subsiste una pérdida patrimonial neta, esta se puede compensar en los cuatro años siguientes solo hasta el 25% de los rendimientos del capital mobiliario positivos de esos años (art. 47.2 LIRPF). Es importante tener esto en cuenta si experimentas una pérdida neta.
¿He tributado ya sobre las subvenciones cuando las recibí? ¿No es doble imposición?
No es doble imposición, aunque conceptualmente puede parecer confuso. Cuando recibiste la subvención (en 2008, en nuestro ejemplo), la tributación fue sobre la ganancia patrimonial derivada del incremento de tu patrimonio en ese momento. Ahora, al devolverla, la tributación es sobre la pérdida patrimonial derivada de la disminución de tu patrimonio. Son dos hechos tributarios distintos ocurridos en momentos diferentes. Lo que sucede es que una es ganancia y otra es pérdida; esto es correcto desde una perspectiva tributaria. No obstante, si deseas reclamar la rectificación de la declaración de 2008 por considerar que la subvención fue indebidamente concedida, podrías intentarlo, pero estarías fuera del plazo de prescripción (4 años), salvo en supuestos muy específicos.
¿Qué ocurre si descalífico pero no vendo inmediatamente?
La descalificación y la venta son dos actos administrativos y tributarios independientes. Puedes descalificar en 2025 (y abonar los gastos correspondientes, que serán pérdida patrimonial de 2025) pero no vender hasta 2026 o 2027. La ganancia patrimonial por la venta se declarará en el año en que efectivamente transmitas la vivienda.
¿Hay alguna exención o reducción especial para vivienda habitual?
Sí, pero no aplica directamente a los gastos de descalificación. La exención por transmisión de vivienda habitual (para mayores de 65 años, personas en dependencia severa, o reinversión en otra vivienda) exime la ganancia patrimonial de la venta, pero no afecta al tratamiento de los gastos de descalificación. Esos gastos siguen siendo pérdida patrimonial o minoración de transmisión según la clasificación.
Cambios Legislativos Recientes y Nuevas Políticas de Vivienda
Es importante destacar que la regulación de las viviendas protegidas ha experimentado cambios significativos con la aprobación de la Ley de Vivienda en 2023 y su desarrollo en 2024-2025.
Según esta normativa:
- Viviendas en suelo público o reservado: No podrán descalificarse voluntariamente, mantendrán protección perpetua.
- Viviendas en suelo privado: Tendrán período mínimo de protección de 30 años (antes era variable).
Esto implica que muchas VPO antiguas actualmente descalificables bajo normativa anterior podrían quedar impedidas de descalificarse en el futuro. Aunque el Gobierno ha afirmado que estas disposiciones no tendrán carácter retroactivo (no aplican a viviendas calificadas antes de 2023), existe cierta incertidumbre interpretativa. Por ello, si tienes intención de descalificar una VPO, es recomendable actuar cuanto antes para no quedarte fuera de esta posibilidad en el futuro.
Conclusión: Maximiza tu Ganancia Neta
Descalificar una vivienda VPO es un derecho del propietario y, en la mayoría de los casos, una operación económicamente favorable. Aunque incurras en gastos significativos, la capacidad de vender posteriormente a precio de mercado suele compensar sobradamente esos costes.
No obstante, el tratamiento fiscal es crucial. Según la Consulta Vinculante V1620-25 de la Dirección General de Tributos, algunos gastos minoran tu valor de transmisión (reduciendo la ganancia antes de que Tributos la cuantifique), mientras que otros se tratan como pérdida patrimonial (reduciendo la ganancia después de cuantificada). Ambos tienen impacto fiscal favorable, pero operar de manera no óptima puede dejarte dinero sobre la mesa.
El conocimiento detallado de estas reglas, sumado al asesoramiento profesional personalizado que ofrecemos de la mano de Martínez-Cardós Abogados, te permitirá optimizar la tributación de tu operación de descalificación y maximizar la ganancia neta final que llegará a tu bolsillo.